Estrangeiro pode comprar imóvel no Brasil?

Sim. Estrangeiros podem adquirir imóveis urbanos no Brasil sem restrições, bastando possuir CPF válido. Para imóveis rurais, existem limitações impostas pela Lei 5.709/71, que restringe a área máxima e exige autorização do INCRA em determinados casos.

Estrangeiro precisa de CPF para comprar imóvel?

Sim, o CPF é obrigatório para qualquer transação imobiliária no Brasil. Estrangeiros podem obtê-lo em embaixadas e consulados brasileiros no exterior ou diretamente na Receita Federal, com passaporte válido e comprovante de endereço.

Quais os custos de compra de imóvel no Brasil para estrangeiros?

Os principais custos incluem ITBI (2% a 3% do valor venal), registro em cartório (aproximadamente 1% do valor), escritura pública (varia por estado), e honorários advocatícios. O custo total de transação gira em torno de 4% a 6% do valor do imóvel.

Estrangeiro pode financiar imóvel no Brasil?

Sim, mas com restrições. Bancos como Caixa Econômica e Bradesco oferecem linhas para estrangeiros com visto permanente ou CRNM. As taxas tendem a ser maiores que para brasileiros, e o financiamento máximo costuma ser de 70% do valor do imóvel.

Existe restrição para compra de imóvel rural por estrangeiro?

Sim. A Lei 5.709/71 limita a aquisição de imóveis rurais por estrangeiros. Pessoas físicas podem adquirir até 50 Módulos de Exploração Indefinida (MEI), e a soma de propriedades rurais de estrangeiros não pode exceder 25% da área do município. Propriedades acima de determinados limites exigem autorização do INCRA.

Estrangeiro Comprando Imóvel no Brasil: Guia Completo

Resposta Direta

Estrangeiros podem comprar imóveis urbanos no Brasil sem restrições legais, desde que possuam CPF (Cadastro de Pessoa Física). O processo envolve due diligence documental, negociação, lavratura de escritura pública e registro no Cartório de Registro de Imóveis. Para imóveis rurais, a Lei 5.709/71 impõe limitações quanto à área e localização. Os custos totais de transação variam entre 4% e 6% do valor do imóvel, incluindo ITBI, registro e escritura.

Este guia detalha cada etapa da compra, desde a obtenção do CPF até o registro definitivo da propriedade, com atenção especial às particularidades que afetam compradores internacionais.

Quem Pode Comprar Imóvel no Brasil?

A Constituição Federal de 1988 assegura aos estrangeiros residentes no país igualdade de direitos em relação aos brasileiros, incluindo o direito de propriedade (art. 5º, caput). Na prática, mesmo estrangeiros não residentes podem adquirir imóveis urbanos no Brasil, desde que obtenham CPF.

Imóveis Urbanos

Não há restrição para compra de imóveis urbanos por estrangeiros, sejam eles residentes ou não residentes. Apartamentos, casas, salas comerciais e terrenos urbanos podem ser adquiridos livremente. A única exigência documental é o CPF válido.

Imóveis Rurais

A aquisição de imóveis rurais por estrangeiros segue regras específicas da Lei 5.709/71, regulamentada pelo Decreto 74.965/74:

Critério	Limite
Área máxima por pessoa física	50 MEI (Módulo de Exploração Indefinida)
Área máxima por pessoa jurídica estrangeira	100 MEI
Participação estrangeira por município	Máximo 25% da área rural total
Participação por nacionalidade no município	Máximo 10% da área rural total

Propriedades rurais entre 3 e 50 MEI exigem autorização do INCRA (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária). Áreas em faixa de fronteira (150 km da divisa) têm restrições adicionais conforme a Lei 6.634/79.

Obtenção do CPF para Estrangeiros

O CPF é o documento fiscal indispensável para qualquer transação imobiliária no Brasil. Estrangeiros podem obtê-lo de três formas:

No exterior: Embaixadas e consulados brasileiros emitem CPF mediante apresentação de passaporte válido. Prazo médio: 5 a 10 dias úteis.
No Brasil: Diretamente na Receita Federal, com passaporte e comprovante de endereço no Brasil (pode ser de hotel ou imóvel alugado).
Online: Pelo portal e-CPF da Receita Federal, disponível para cidadãos de países com acordo de cooperação.

O CPF é necessário não apenas para a escritura, mas também para abertura de conta bancária, contratação de financiamento e pagamento de tributos imobiliários.

Para mais informações sobre documentação para estrangeiros, consulte nosso guia sobre CPF para estrangeiros.

Due Diligence Imobiliária

A due diligence é etapa fundamental e protege o comprador contra fraudes, dívidas ocultas e impedimentos legais. O processo envolve:

Análise da Matrícula

A matrícula do imóvel é o documento principal, obtido no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição. Deve-se verificar:

Titularidade: se o vendedor é o legítimo proprietário
Ônus reais: hipotecas, penhoras, arrestos
Restrições: usufruto, servidões, cláusulas de inalienabilidade
Histórico: cadeia dominial dos últimos 20 anos

Certidões Obrigatórias

As certidões essenciais incluem:

Certidão negativa de débitos federais (Receita Federal)
Certidão de distribuição cível (Tribunal de Justiça)
Certidão de distribuição trabalhista (TRT)
Certidão negativa de débitos municipais (IPTU)
Certidão de quitação condominial (para apartamentos)
Certidão de FGTS e INSS (vendedor pessoa jurídica)

Para um checklist completo, recomendamos a leitura do nosso artigo sobre due diligence imobiliária.

Processo de Compra Passo a Passo

1. Negociação e Proposta

O comprador apresenta proposta formal por escrito. Após aceite, as partes firmam Compromisso de Compra e Venda (contrato preliminar), que pode incluir:

Preço e forma de pagamento
Prazo para lavratura da escritura
Cláusula de arras (sinal)
Condições suspensivas (financiamento, due diligence)

2. Due Diligence

Período de 15 a 30 dias para análise documental completa do imóvel e do vendedor. Identificação de riscos jurídicos, fiscais e ambientais.

3. Escritura Pública

A escritura pública de compra e venda é lavrada em Tabelionato de Notas (cartório). Para imóveis acima de 30 salários mínimos (R$ 47.580,00 em 2026), a escritura pública é obrigatória conforme o art. 108 do Código Civil.

Documentos necessários do comprador estrangeiro:

CPF
Passaporte válido (com tradução juramentada se não em português)
Comprovante de estado civil (com apostila de Haia)
Procuração pública, se representado por terceiro

4. Registro no Cartório de Imóveis

A propriedade só se transfere efetivamente com o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis competente (art. 1.245 do Código Civil). Sem registro, o comprador tem apenas direito pessoal, não real.

5. Pagamento de Tributos

O comprador deve providenciar o pagamento do ITBI antes do registro.

Custos de Transação

Os custos envolvidos na compra de imóvel no Brasil são:

Custo	Percentual/Valor	Responsável
ITBI (Imposto de Transmissão)	2% a 3% do valor venal	Comprador
Escritura pública	0,5% a 1,5% (tabela estadual)	Comprador
Registro de imóveis	0,5% a 1% (tabela estadual)	Comprador
Honorários advocatícios	1% a 2% do valor	Comprador
Certidões e documentos	R$ 500 a R$ 2.000	Comprador
Comissão do corretor	5% a 6% do valor de venda	Vendedor (geralmente)

Exemplo prático: Para um apartamento de R$ 1.000.000 em São Paulo, os custos aproximados do comprador são:

ITBI: R$ 30.000 (3%)
Escritura: R$ 8.000
Registro: R$ 6.000
Advocacia: R$ 15.000
Total: R$ 59.000 (5,9% do valor)

Financiamento Imobiliário para Estrangeiros

Estrangeiros com visto permanente ou CRNM (Carteira de Registro Nacional Migratório) podem acessar financiamento imobiliário no Brasil, embora com condições mais restritivas que brasileiros natos.

Requisitos Gerais

CRNM ou protocolo de residência permanente
CPF regular
Comprovação de renda no Brasil (mínimo 3 meses)
Score de crédito adequado
Conta bancária no Brasil há pelo menos 6 meses

Comparação de Modalidades

Modalidade	Taxa Anual (2026)	Prazo Máximo	Financiamento Máximo
SFH (Caixa)	8,5% a 10%	35 anos	80% do valor
SFI (bancos privados)	10% a 13%	30 anos	70% do valor
Consórcio	Taxa admin. 15-20%	15 anos	100% da carta

Para detalhes específicos sobre financiamento, confira nosso guia sobre financiamento imobiliário para estrangeiros.

Aspectos Tributários Pós-Compra

Após a aquisição, o proprietário estrangeiro deve observar obrigações tributárias contínuas:

IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano)

Tributo municipal cobrado anualmente sobre imóveis urbanos. Alíquota varia conforme município e valor venal do imóvel (geralmente 0,5% a 1,5%).

Imposto de Renda sobre Aluguel

Rendimentos de aluguel recebidos por não residentes são tributados na fonte à alíquota de 15% (art. 72 da Lei 12.249/2010). Residentes fiscais seguem a tabela progressiva do IR.

Ganho de Capital na Venda

A venda de imóvel por não residente gera tributação de 15% a 22,5% sobre o ganho de capital, conforme a Lei 13.259/2016. Residentes fiscais podem usufruir de isenções (imóvel único até R$ 440.000, por exemplo).

Cuidados Especiais para Compradores Internacionais

Procuração Pública

Se o comprador não puder comparecer pessoalmente, pode outorgar procuração pública a advogado ou pessoa de confiança no Brasil. A procuração lavrada no exterior deve ser:

Apostilada (Convenção de Haia) ou consularizada
Traduzida por tradutor juramentado
Registrada em cartório de títulos e documentos no Brasil

Câmbio e Remessa

A transferência de recursos do exterior para compra de imóvel deve seguir as normas do Banco Central (Resolução BCB nº 277/2022):

Remessa via contrato de câmbio em instituição autorizada
Declaração do capital estrangeiro (Declaração de Capitais Brasileiros no Exterior — CBE)
Manutenção de documentação cambial para futura repatriação

Regime de Bens no Casamento

Estrangeiros casados devem atentar ao regime de bens aplicável. Se casado sob regime de comunhão, o cônjuge deve consentir na compra. A legislação brasileira aplica-se ao regime de bens de residentes no país.

Áreas de Atuação Relacionadas

A compra de imóvel por estrangeiro frequentemente envolve questões de direito imobiliário e direito internacional. Nosso escritório oferece assessoria completa em ambas as áreas, desde a due diligence até o registro definitivo da propriedade.

Para questões migratórias relacionadas, como obtenção de visto de investidor, consulte nossa área de vistos e imigração.

Conclusão

A compra de imóvel no Brasil por estrangeiro é um processo juridicamente seguro quando conduzido com assessoria especializada. As etapas fundamentais são: obtenção do CPF, due diligence rigorosa, negociação clara, lavratura de escritura pública e registro no cartório competente. Para imóveis rurais, as restrições da Lei 5.709/71 devem ser analisadas caso a caso.

O investimento em assessoria jurídica preventiva evita riscos significativos e assegura que a transação cumpra todas as exigências legais brasileiras. Entre em contato com a equipe de direito imobiliário da ZS Advogados para uma análise personalizada do seu caso.

Este artigo tem carater informativo e nao substitui consulta juridica individualizada. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.