Regularização Fundiária Urbana (REURB): Guia 2026
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Resposta Direta
A Regularização Fundiária Urbana (REURB), prevista na Lei 13.465/2017, é o procedimento que confere título de propriedade a ocupantes de imóveis urbanos informais. Existem duas modalidades: REURB-S (interesse social, gratuita para população de baixa renda) e REURB-E (interesse específico, com custos para beneficiários). O processo envolve levantamento topográfico, projeto urbanístico, aprovação municipal e registro cartorário, conferindo segurança jurídica a milhões de famílias brasileiras que vivem em situação irregular. Saiba mais sobre nossos serviços de direito de família.
O Que É Regularização Fundiária?
Regularização fundiária é o conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas a integrar assentamentos irregulares ao contexto legal das cidades. No Brasil, estima-se que mais de 30 milhões de imóveis estejam em situação irregular — sem matrícula, sem registro ou em desconformidade com a legislação urbanística.
A Lei 13.465/2017 unificou e simplificou o processo, revogando a legislação anterior (Lei 11.977/2009 — Programa Minha Casa, Minha Vida) e criando procedimento mais ágil e abrangente.
Objetivos da REURB
- Conferir título de propriedade aos ocupantes
- Garantir segurança jurídica da posse
- Integrar assentamentos à cidade formal
- Promover acesso a infraestrutura urbana
- Permitir acesso a crédito e financiamento
- Cumprir a função social da propriedade
REURB-S vs. REURB-E
REURB-S (Interesse Social)
Destinada à regularização de núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda.
| Aspecto | REURB-S |
|---|---|
| Público-alvo | Famílias com renda até 5 salários mínimos |
| Custos para beneficiários | Gratuita |
| Infraestrutura | Custeada pelo poder público |
| Registro cartorário | Isento de custas e emolumentos |
| Legitimação fundiária | Aplicável |
| Área máxima por família | Até 250 m² (legitimação fundiária) |
Instrumentos específicos da REURB-S:
- Legitimação fundiária (art. 23, Lei 13.465/2017): Confere propriedade diretamente ao ocupante que preencha os requisitos, sem necessidade de usucapião.
- Legitimação de posse: Reconhece a posse e, após 5 anos, pode ser convertida em propriedade.
- Concessão de uso especial para moradia (MP 2.220/2001): Para ocupações em terrenos públicos.
REURB-E (Interesse Específico)
Aplica-se a ocupações que não se enquadram no interesse social:
| Aspecto | REURB-E |
|---|---|
| Público-alvo | Qualquer ocupante fora dos critérios da REURB-S |
| Custos para beneficiários | Arcados pelos próprios beneficiários |
| Infraestrutura | Custeada pelos beneficiários |
| Registro cartorário | Com custas e emolumentos normais |
| Legitimação fundiária | Não aplicável |
| Área máxima | Sem limite |
Exemplos comuns de REURB-E:
- Condomínios de chácaras irregulares
- Loteamentos fechados sem aprovação
- Conjuntos residenciais de classe média sem registro
- Áreas comerciais em situação irregular
Processo de Regularização
Fase 1: Instauração
A REURB é instaurada por requerimento dos legitimados ao Município:
Legitimados (art. 14, Lei 13.465/2017):
- União, Estados, Distrito Federal e Municípios
- Beneficiários (individual ou coletivamente)
- Proprietários de imóveis ou terrenos
- Cooperativas habitacionais
- Associações de moradores
- Fundações e organizações sociais
- Defensoria Pública
- Ministério Público
O Município tem prazo de 180 dias para processar o requerimento.
Fase 2: Processamento
| Etapa | Descrição |
|---|---|
| Classificação | Definir se é REURB-S ou REURB-E |
| Levantamento topográfico | Planta e memorial descritivo da área |
| Projeto urbanístico | Desenho urbanístico com vias, lotes, áreas públicas |
| Estudo ambiental | Análise de impacto ambiental simplificado |
| Cronograma de obras | Planejamento de infraestrutura necessária |
| Notificação | Proprietários, confrontantes e interessados |
Fase 3: Aprovação
O projeto de regularização é aprovado pelo Município, que emite a CRF (Certidão de Regularização Fundiária). A CRF é o documento que legitima a regularização perante o Cartório de Registro de Imóveis.
Fase 4: Registro
A CRF é apresentada ao Cartório de Registro de Imóveis, que procede:
- Abertura de matrícula para a área regularizada
- Abertura de matrículas individuais para cada lote
- Registro dos títulos de propriedade
- Averbação da infraestrutura implantada
Documentação Necessária
Para o Requerimento
- Requerimento formal ao Município
- Identificação dos beneficiários (CPF, RG)
- Comprovante de ocupação (contas de luz, água, correspondências)
- Planta simplificada da ocupação
- Procuração (se representado)
Para o Projeto de Regularização
- Levantamento planialtimétrico georreferenciado
- Memorial descritivo dos lotes
- Projeto urbanístico de regularização
- Estudo técnico ambiental (quando necessário)
- Estudo de viabilidade de infraestrutura
- ART/RRT do responsável técnico
Infraestrutura Urbana
A REURB exige, no mínimo, a implantação de infraestrutura essencial:
REURB-S (Infraestrutura Essencial)
| Infraestrutura | Obrigatória |
|---|---|
| Vias de circulação | Sim |
| Drenagem pluvial | Sim |
| Abastecimento de água | Sim |
| Esgotamento sanitário | Sim |
| Energia elétrica | Sim |
| Iluminação pública | Sim (quando existir rede) |
Na REURB-S, a infraestrutura é custeada pelo poder público, podendo ser implantada antes ou após o registro.
REURB-E (Infraestrutura Completa)
Além da infraestrutura essencial, pode ser exigida infraestrutura complementar (pavimentação, paisagismo, mobiliário urbano), custeada pelos beneficiários.
Aspectos Ambientais
A REURB prevê tratamento diferenciado para ocupações em áreas ambientalmente sensíveis:
Áreas de Preservação Permanente (APP)
A regularização em APP é possível mediante estudo técnico ambiental que demonstre:
- Melhoria das condições ambientais em relação à situação anterior
- Inexistência de risco de agravamento de processos naturais
- Não comprometimento dos recursos hídricos
Áreas de Risco
Ocupações em áreas de risco geotécnico ou de inundação não podem ser regularizadas, exceto se:
- As condições de risco forem eliminadas por obras de engenharia
- Laudo técnico ateste segurança da ocupação
- Medidas de mitigação permanentes sejam implementadas
Unidades de Conservação
A regularização em unidades de conservação de uso sustentável é possível, observadas as restrições do plano de manejo.
Benefícios da Regularização
Para o Proprietário
- Título de propriedade: Segurança jurídica plena
- Acesso a crédito: Possibilidade de financiamento bancário
- Valorização do imóvel: Imóveis regularizados valem 30% a 50% mais
- Transmissão por herança: Facilidade em inventários e partilhas
- Proteção contra despejos: Garantia legal da posse
Para o Município
- Arrecadação tributária: IPTU sobre imóveis regularizados
- Planejamento urbano: Integração ao cadastro municipal
- Investimento em infraestrutura: Base legal para obras
- Redução de conflitos: Menos ações possessórias
Relação com Usucapião
A REURB é instrumento complementar à usucapião, podendo ser mais eficiente para regularização coletiva. Enquanto a usucapião é processo individual (judicial ou extrajudicial), a REURB regulariza áreas inteiras de uma só vez.
Aspectos Tributários
ITBI
A regularização fundiária via REURB-S está isenta de ITBI (art. 13, §1º, Lei 13.465/2017). Na REURB-E, o ITBI pode ser exigido conforme legislação municipal.
IPTU
Após a regularização, o imóvel passa a ser tributado pelo IPTU. Municípios podem conceder:
- Isenção temporária (primeiros 5 anos)
- Alíquota progressiva reduzida
- Parcelamento de débitos anteriores
Imposto de Renda
O imóvel regularizado deve ser declarado no Imposto de Renda pelo valor da regularização. Eventual ganho de capital na venda futura será tributado normalmente.
Casos Especiais
Regularização de Loteamentos Irregulares
Loteamentos aprovados pelo Município mas não registrados ou com infraestrutura incompleta podem ser regularizados pela REURB, com responsabilização do loteador pela infraestrutura faltante.
Regularização de Condomínios de Fato
Condomínios constituídos de fato (sem registro) podem ser regularizados como condomínio edilício ou como loteamento, conforme as características da ocupação.
Ocupações em Terrenos Públicos
Para terrenos públicos, aplicam-se instrumentos específicos:
- Concessão de direito real de uso (CDRU)
- Concessão de uso especial para moradia (CUEM)
- Doação do terreno pelo ente público
Conclusão
A REURB é instrumento fundamental para a garantia do direito à moradia e à cidade formal no Brasil. Com a Lei 13.465/2017, o processo de regularização tornou-se mais acessível e abrangente, beneficiando milhões de famílias que vivem em situação irregular.
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Este artigo tem carater informativo e nao substitui consulta juridica individualizada. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.
Karina Peres Silverio
Advogada — OAB/SP 331.050
Socio fundador do ZS Advogados. Advogado americano inscrito na OAB/SP (351.356) com LL.M. da USC e mais de 15 anos de experiencia no Brasil.
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