O que é ação renovatória de locação comercial?

A ação renovatória é direito do locatário comercial de renovar compulsoriamente o contrato de locação, prevista nos arts. 51 a 57 da Lei 8.245/91. Exige contrato escrito com prazo determinado de no mínimo 5 anos (ou soma de prazos sucessivos) e exploração do mesmo ramo de atividade por pelo menos 3 anos.

Quais os direitos do locatário comercial?

Os principais direitos incluem renovação compulsória do contrato (ação renovatória), indenização por benfeitorias necessárias e úteis, direito de preferência na compra do imóvel, proteção contra despejo imotivado durante o prazo contratual, e direito à revisão judicial do aluguel.

O locador pode despejar o locatário comercial?

Durante o prazo contratual, o despejo só é possível por descumprimento de obrigação (falta de pagamento, infração contratual). Após o término, o locador pode retomar o imóvel para uso próprio, demolição ou reforma substancial, mediante denúncia com 30 dias de antecedência.

Como funciona o reajuste do aluguel comercial?

O reajuste anual segue o índice pactuado no contrato (geralmente IGP-M ou IPCA). A cada 3 anos, qualquer parte pode pedir revisão judicial do aluguel para adequá-lo ao valor de mercado, conforme art. 19 da Lei 8.245/91.

O que são luvas na locação comercial?

Luvas (key money) são valores pagos pelo locatário ao locador como contrapartida pela celebração do contrato de locação comercial. Embora não regulamentadas expressamente pela lei, são prática comum no mercado. Representam o valor do ponto comercial e são negociáveis entre as partes.

Locação Comercial: Direitos e Deveres no Brasil

Resposta Direta

A locação comercial no Brasil é regida pela Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), que confere ao locatário comercial direitos específicos, incluindo a ação renovatória para renovação compulsória do contrato. O locatário que explora o mesmo ramo de atividade por pelo menos 3 anos e possui contrato escrito com prazo mínimo de 5 anos tem direito à renovação, mesmo contra a vontade do locador. A lei também regula reajustes, garantias locatícias, benfeitorias, despejo e retomada do imóvel. Saiba mais sobre nossos serviços de contencioso cível.

A Lei do Inquilinato e a Locação Comercial

A Lei 8.245/91 é o principal diploma legal sobre locações urbanas no Brasil. Para locações não residenciais (comerciais), a lei estabelece regime próprio nos arts. 51 a 57, com destaque para a proteção ao fundo de comércio do locatário.

Diferenças entre Locação Residencial e Comercial

Aspecto	Residencial	Comercial
Prazo mínimo usual	30 meses	Mínimo 5 anos (renovatória)
Renovação automática	Sim (por prazo indeterminado)	Não (requer ação renovatória)
Despejo por denúncia vazia	Após 30 meses	Após término do prazo
Luvas (key money)	Não usual	Comum
Benfeitorias	Indenizáveis (necessárias)	Conforme contrato
Revisional de aluguel	A cada 3 anos	A cada 3 anos

Ação Renovatória: O Direito à Renovação

A ação renovatória é o instrumento processual que permite ao locatário comercial obter a renovação compulsória do contrato, protegendo o fundo de comércio construído ao longo da locação. Saiba mais sobre nossos serviços de contencioso cível.

Requisitos (art. 51, Lei 8.245/91)

Para propor ação renovatória, o locatário deve cumprir cumulativamente:

Contrato escrito com prazo determinado
Prazo mínimo de 5 anos (pode ser soma de prazos de contratos sucessivos, ininterruptos)
Exploração do mesmo ramo de atividade por no mínimo 3 anos consecutivos
Propositura no prazo decadencial: entre 1 ano e 6 meses antes do término do contrato

Prazo para Propositura

Evento	Prazo
Início do prazo para propor	1 ano antes do término
Fim do prazo para propor	6 meses antes do término
Perda do direito	Se não proposta no prazo

Exemplo: Contrato com vencimento em 31/12/2026. A ação renovatória deve ser proposta entre 01/01/2026 e 30/06/2026. Após 01/07/2026, o direito caduca.

Exceções de Retomada (art. 52)

O locador pode se opor à renovação alegando:

Insuficiência da proposta de aluguel do locatário
Proposta melhor de terceiro (o locatário tem direito de igualar)
Reforma substancial exigida pelo poder público
Uso próprio ou para cônjuge, ascendente ou descendente
Transferência de estabelecimento existente há mais de 1 ano

Nas hipóteses de retomada, o locatário faz jus a indenização pela perda do ponto comercial.

Luvas (Key Money)

Luvas são valores pagos pelo locatário ao locador ou ao locatário anterior como contrapartida pelo ponto comercial. Não são regulamentadas expressamente pela lei, mas são prática consolidada.

Natureza Jurídica

Não se confundem com aluguel antecipado
Representam o valor econômico do ponto comercial
São negociáveis entre as partes
Devem constar expressamente no contrato

Situações Comuns

Situação	Quem Paga	A Quem
Nova locação em ponto valorizado	Novo locatário	Locador
Cessão de locação (trespasse)	Cessionário	Locatário cedente
Renovação com valorização do ponto	Locatário	Locador (controverso)

Reajuste e Revisão do Aluguel

Reajuste Anual

O contrato de locação comercial deve prever o índice de reajuste anual:

Índice	Característica
IGP-M (FGV)	Mais comum historicamente, maior volatilidade
IPCA (IBGE)	Inflação oficial, menor volatilidade
INPC (IBGE)	Menos utilizado em comerciais
IPC-FIPE	Utilizado em São Paulo

Revisão Judicial (art. 19)

A cada 3 anos de vigência do contrato, qualquer das partes pode requerer revisão judicial do aluguel para adequá-lo ao valor de mercado:

O locador pode pedir aumento se o aluguel estiver abaixo do mercado
O locatário pode pedir redução se o aluguel estiver acima do mercado
A fixação é feita por perícia judicial

Aluguel em Percentual de Faturamento

Contratos em shopping centers frequentemente adotam:

Aluguel mínimo + percentual sobre faturamento bruto
Fundo de promoção (contribuição obrigatória)
Aluguel em dobro em dezembro (13º aluguel)

Garantias Locatícias

A Lei do Inquilinato permite uma única modalidade de garantia por contrato (art. 37):

Garantia	Características
Caução	Até 3 meses de aluguel, depositados em poupança
Fiança	Fiador com imóvel em seu nome
Seguro fiança	Apólice contratada pelo locatário
Cessão fiduciária	Cotas de fundo de investimento

Atenção: É vedada a exigência de mais de uma garantia simultaneamente. A cumulação é nula.

Benfeitorias

Classificação

Tipo	Definição	Indenização
Necessárias	Conservação ou impedimento de deterioração	Sempre indenizáveis
Úteis	Aumentam ou ajuda o uso	Indenizáveis se autorizadas
Voluptuárias	Deleite ou embelezamento	Não indenizáveis (salvo pacto)

Cláusula de Renúncia

É comum em contratos comerciais a cláusula pela qual o locatário renuncia ao direito de indenização por benfeitorias. O STJ tem entendimento consolidado de que essa cláusula é válida em contratos comerciais (diferentemente dos residenciais, onde é considerada abusiva).

Despejo Comercial

Hipóteses de Despejo

Hipótese	Base Legal	Prazo de Desocupação
Falta de pagamento	Art. 9, III	15 dias (purgação da mora)
Infração contratual	Art. 9, II	30 dias
Descumprimento de mútuo acordo	Art. 9, I	Conforme acordo
Denúncia vazia (prazo indeterminado)	Art. 57	30 dias
Retomada para uso próprio	Art. 52	6 meses
Reforma substancial	Art. 52	6 meses

Purgação da Mora

Em caso de despejo por falta de pagamento, o locatário pode purgar a mora (pagar o débito) no prazo de 15 dias da citação, evitando o despejo. Este direito pode ser exercido uma única vez no período de 12 meses.

Despejo Liminar

O juiz pode conceder despejo liminar (desocupação em 15 dias) quando:

O contrato não possui garantia
O fiador notificou exoneração e não houve substituição
O locatário está em débito há mais de 3 meses

Cessão e Sublocação

Cessão da Locação

A cessão transfere integralmente a posição de locatário a terceiro:

Exige consentimento do locador (salvo disposição contratual em contrário)
Transfere todos os direitos e obrigações
O cessionário assume o direito à ação renovatória

Sublocação

A sublocação é permitida se não vedada contratualmente:

Sublocação total exige consentimento expresso
Sublocação parcial é admitida se não proibida
O sublocatário não tem direito à ação renovatória contra o locador original

Locação em Shopping Center

A locação em shopping center possui particularidades:

Cláusulas Típicas

Aluguel mínimo + percentual sobre faturamento
Res sperata: valor pago para reserva do ponto
Fundo de promoção: contribuição para marketing
Horário de funcionamento: obrigatório conforme regulamento
Ramo de atividade: exclusividade ou restrição (tenant mix)
Multa por fechamento: penalidade por dias não operados

Ação Renovatória em Shopping

O lojista de shopping center tem direito à ação renovatória, desde que preencha os requisitos do art. 51. O administrador do shopping não pode impedir a renovação com base no tenant mix.

Conclusão

A locação comercial no Brasil envolve relações jurídicas complexas que exigem atenção desde a negociação inicial até o término do contrato. A proteção ao fundo de comércio pela ação renovatória é um dos direitos mais importantes do locatário, mas sua efetividade depende do cumprimento rigoroso dos requisitos legais e prazos.

A assessoria de um advogado especializado em direito imobiliário é essencial para a elaboração de contratos equilibrados, exercício tempestivo da ação renovatória e defesa dos direitos de locadores e locatários. Entre em contato com a ZS Advogados para uma consulta especializada.

Este artigo tem carater informativo e nao substitui consulta juridica individualizada. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.